지난 6월에 사용 소감을 남겨주신 분들 중 4분을 무작위로 추첨하였습니다.

이** 고객님 (t****a@yahoo.com)
김** 고객님 (m******@gmail.com)
박** 고객님 (p******4@hotmail.com)
김** 고객님 (j****2@gmail.com)
당첨되신 분들께는 등록하신 이메일로 Hmart 적립금을 사용하실 수 있는 링크를 보내드렸습니다.

고객의 의견에 언제나 귀기울이는 현명한 AlwaysWise가 되겠습니다.
감사합니다.

AlwaysWise 올림

지난 달과 지지난달 미국 주택 시장의 대략적인 움직임 요약을 아래와 같이 정리했었습니다.

• 주택 거래량 상승, 가격은 보합세 유지
• 모기지 이자율은 상승이 예상되었으나 유럽 악재로 인한 안전자산 선호도가 높아지면서 모기지 이자율 하락 효과 발생

지난달의 동향은 어떠했는지 아래 표를 한번 보도록 하시죠.

주택시장 관련 data들은 지난달에 이어 모두 좋습니다. (전부 +입니다.)  6월까지는 기존주택 거래량, 거래가, 신규주택 거래량 등은 이러한 상승세를 유지할 것으로 보이고 잠정주택 거래량은 5월 이후 다소 줄어들 가능성이 있어 보입니다.  (NAR data는 한달 전 data이니 별표한 data들은 다음달까지도 상승세가 유지될 가능성이 높겠죠.)

(*NAR data는 한달 전 data입니다.)

주식시장은 다우 만선이 자주 깨지는 등 다소 걱정스럽습니다…

실업률 data는 9.7%로 소폭 조절되었는데 시장의 해석은 그리 좋지만은 않았습니다. (헷갈리시죠? 지난달엔 9.9%로 올랐음에도 불구하고 시장 해석은 좋았었는데요.)  신규 일자리 생성이 전문가들이 예상한 51.3만개에 못 미치는 43.1만개였기 때문이랍니다.  시장은 예측치와 실측치의 차이에 의해 반응한다는 말이 실감나네요 ㅎ.  어쨋든 고용시장은 여전히 어렵고 또 빠른 시일내에 개선의 기미가 현재로서는 보이지 않습니다.

아래는 지난 1년간 주택 관련 지표들의 추이 그래프입니다.

잠정 주택 거래량, 기존 주택 거래량 모두 한동안 긍정적인 모습을 유지할 가능성이 높습니다만, 수요에 대한 인센티브 소진, 숏세일 증가로 인한 공급물량 증가 등으로 인한 압박을 잘 이겨나갈 수 있을지 잠정 주택 거래량은 5월 이후(6월 data 발표), 기존 주택 거래량은 7월 이후(8월 data 발표)까지의 추세를 주의깊게 지켜보도록 하시죠.  한가지 좋은 소식은 우려했던 모기지 이자율 상승이 유럽발 악재로 인해 발생하지 않고 있다는 점이죠.  대출 요건만 구비되면 저리로 대출할 수 있는 좋은 시기라 볼 수도 있겠습니다.

지난 달 미국 주택 시장의 대략적인 움직임 요약을 아래와 같이 정리했었습니다.

• 모기지 이자율 상승, 주택 잠정 거래량 상승, 가격은 보합세 유지

주택 거래량과 가격은 이 흐름대로 가고 있어 보이지만 유럽발 악재로 인해 안전자산 선호도가 높아지면서 채권 가격 상승이 모기지 이자율을 오히려 하락시키는 효과를 낳았죠.  모기지 이자율 하락은 주택 시장에 호신호이긴 합니다만 이 현상이 지속될런지는 두고 봐야 할 거 같습니다.

정부의 세금혜택 프로그램 덕분에 지난달 주택시장 관련 data들은 모두 좋습니다.  아마도 6월까지는 기존주택 거래량, 거래가, 신규주택 거래량 등은 상승세를 유지할 것으로 보이고 잠정주택 거래량은 5월 이후 다소 줄어들 가능성이 있어 보입니다.

주식시장은 전달 상승세를 지속하였으나 최근의 급락 상황을 보면 걱정이 앞서네요…

실업률 data는 9.9%로 상승했으나 시장의 해석은 나쁘지만은 않았습니다.  그동안 구직을 포기하였던 사람들이 고용시장이 개선되고 있다고 생각하여 적극적으로 구직에 나서게 되었는데 (이는 물론 긍정적인 신호죠) 이러한 data가 추가되어 올라간 수치라는 해석이 있습니다.

아래는 지난 1년간 주택 관련 지표들의 추이 그래프입니다.

잠정 주택 거래량, 기존 주택 거래량 모두 한동안 긍정적인 모습을 유지할 가능성이 높습니다만, 수요에 대한 인센티브 소진, 이자율 증가, 숏세일 증가로 인한 공급물량 증가 등으로 인한 압박을 잘 이겨나가면서 잠정 주택 거래량은 5월 이후, 기존 주택 거래량은 6월 이후까지 이 모습을 유지할 수 있을지 주의깊게 지켜보도록 하시죠.

이러한 단점을 보완하기 위하여 연방주택도시개발국(HUD)은 새로운 양식의 융자예상비용서(GFE)을 개발하여 올 1월1일부터 모든 주택융자에 사용되도록 했습니다. 새로 적용된 융자예상비용서(GFE)의 가장 큰 특징은 융자예상비용서(GFE)의 항목이 단순화 되었다는 것입니다. 과거 20여가지로 세분화 되어있던 예상비용들이 10가지 내외로 요약되었기 때문에 융자신청자가 예상비용들을 보다 쉽게 이해하며 비교할 수 있게 되었습니다.

새로운 양식의 또 다른 특징을 살펴보면 은행이나 융자회사 관련비용 및 타이틀보험(Title Insurance Premium)등은 불가피한 경우를 제외하고는 처음 예상비용을 벗어날 수 없다는 것입니다. 만약 불기피한 사정으로 예상비용이 벗어날 경우에는 충분한 사유서와 새로 발행된 융자예상비용서(GFE)를 융자신청자에게 즉각 발행함으로써 융자신청자가 사전에 미리 숙지 할 수 있도록 했습니다. 아울러 클로징 비용 중 높은 비중을 차지하는 변호사 비용 및 부대비용, 그리고 타이틀 관련비용 등 융자신청자가 이자율과 월페이먼트에만 신경 쓴 나머지 간과되어 온 항목들도 보다 쉽게 명시함으로서 융자신청자를 보호하는 역할을 할 것으로 기대되고 있습니다.

특히 새로운 양식의 융자예상비용서(GFE)에는 과거 많은 문제를 야기했던 조기상환벌금조항(Pre-Payment Penalty) 해당 여부가 포함되어 있으며, 변동이자율 프로그램(ARM)의 경우에는 초기 이자율 고정기간이 끝난 후 최대로 오를 수 있는 이자율과 월페이먼트를 명시함으로써 변동이자율 프로그램을 단점에 대하여 이해를 보다 쉽게 할 수 있게 하였습니다.

서브프라임 모게지 사태를 한 원인을 제공한 주택융자시장을 제어하기 위하여 연방 정부는 지속적으로 소비자 보호를 주 목적으로 하여 주택 융자에 관련된 법을 계정해 왔고 그 일환으로 새로 통일된 융자예상비용서(GFE)가 만들어 졌습니다. 새로운 양식의 GFE에 명시된 항목들은 클로징시에 모든 비용이 명시되는 HUD-1 Settlement에 함께 기재가 됩니다. 이에 따라 클로징시 예상치 못한 비용으로 인하여 서로 얼굴을 붉히는 일은 사라질 것으로 예상됩니다. 새로 적용된 융자예상비용서(GFE)는 연방주택도시개발국(HUD) 홈페이지 www.hud.gov 에 자세한 설명과 함께 기재되어 있습니다.

* 본 글은 뉴저지에 소재한 타임 모기지 (Time Mortgage) 브라이언 리 대표님이 보내주신 글입니다.

이러한 굴직한 변화요인들을 고려해 보면, 구체적인 수치들을 보기 전에라도 대략적으로 아래와 같은 움직임은 예상해 볼 수 있지 않을까 싶은데요.

• 모기지 이자율 상승, 주택 잠정 거래량 상승, 가격은 보합세 유지

예상이 맞는지 아닌지 표의 수치들을 함께 보도록 하시죠.

지난달 data들보다는 모두 좋습니다.  특히 주택 잠정 거래량의 경우 지난달(1월) –7.1% 하락했었던 추세가 이번(2월)에는 8.2%로 상승하며 크게 개선되었는데, 이는 봄이라는 계절적인 요인에 세금혜택 만기일이 다가오기 때문인 것으로 보입니다.  그래서 아마도 4월까지는 이 주택 잠정 거래량은 긍정적인 움직임을 유지할  것 같습니다만, 기존 주택의 거래 가격이 크게 변동하지 않은 걸로 봐서 본격적인 추세 전환이다라고 하기엔 좀 이른 듯 싶습니다.

신규 주택 거래량은 지난달 –11.2%에 비하면 좋아지긴 했지만 여전히 감소세를 면하지 못하고 있습니다.

주식시장은 많이 올랐죠?  보통 주식시장이 오르면 채권시장은 다소 위축되는데 이는 채권가격 하락 및 이자율 상승으로 연결되곤 합니다.   여기에 미 재정적자 심화, 연준의 모기지채권 매입 프로그램 종료까지 몰리면서 모기지 이자율은 물론 전반적인 이자율 상승이 발생했습니다.

지난 1년간 주택 관련 지표들의 추이 그래프는 아래 업데이트 해 놓았습니다.

이 정책은 융자조정을 받지 못하는 차압위기의 주택 소유주들에게 적용되는데, 대출 은행들은 감정사 또는 브로커의 가격 의견을 기반으로 주택의 수용 가능 가치를 미리 산정해 놓고 주택 구입 오퍼를 받으면 10일 이내에 승낙 또는 거절을 결정해야만 하도록 하였습니다.  일단 대출 은행이 숏세일을 결정하면 주택 소유자는 모기지 관련 비용을 더이상 지불하지 않아도 되고 이러한 미지불 내역은 신용기록에도 실리지 않을거라네요.  또한 정부가 클로징 시 주택 판매자에게는 최대 $1,500의 이사비용을, 숏세일 승인 은행에게는 최고 $1,000의 현금 인센티브를 준다고 하니 금액의 크기에 상관없이 파격적인 정책인 것으로 보입니다.

이 정책 역시 양날의 검이란 해석이 많습니다.  실행 후 참여 은행들이 많아져서 차압 가능성의 주택들이 숏세일로 거래된다면 이는 분명 주택 시장에 긍정적인 효과를 줄 것입니다.  하지만 절차 상 더욱 매력적이 된 숏세일(단순 명확해 진 절차)은 많은 바이어들의 눈을 정상적인 거래보다 숏세일로 돌리게 만들 것이고 이는 정상 거래의 가격을 낮추는 효과를 불러올 수도 있겠습니다.  정부의 추가적인 비용 부담은 말할 것도 없겠구요.

2010년 하반기 미국 주택 시장, 키워드는 숏세일이 될 가능성이 높아 보입니다.  아래는 HAFA의 requirement입니다.

• 거주 주택에 한하여 해당
• 2009년 1월 이전에 모기지를 얻은 경우
• 페니매 또는 프레디맥 소유 내지는 보증 모기지
• 연체 또는 파산 가능성이 매우 높아 보이는 경우
• 경제적 어려움을 증명할 수 있는 경우
• 전체 월 모기지 지출액이 수입(gross income)의 31%를 넘는 경우
• 남아있는 대출 원금 잔액이 $729,750 이하인 경우

(보다 자세한 내용은 https://www.hmpadmin.com/portal/programs/foreclosure_alternatives.html 를 참조하셔요.)

지난 2월에 사용 소감을 남겨주신 분들 중 4분을 무작위로 추첨하였습니다.

김** 고객님 (s******o@paran.com)
김** 고객님 (s******m@hotmail.com)
홍** 고객님 (s******4@gmail.com)
김** 고객님 (m******m@gmail.com)
당첨되신 분들께는 등록하신 이메일로 Hmart 적립금을 사용하실 수 있는 링크를 보내드렸습니다.

고객의 의견에 언제나 귀기울이는 현명한 AlwaysWise가 되겠습니다.
감사합니다.

AlwaysWise 올림

1월 기존 주택 거래량은 –7%로 하락했습니다.  작년 만기 예정이었던 세금 혜택 여파가 12월에 이어 1월까지 계속된 것으로 보입니다.  겨울이라는 계절적인 요인도 작용했겠지요.  하지만 –7%는 다소 실망스런 결과네요.  기존 주택 거래가도, 잠재주택 거래량 및 거래가도 모두 마이너스 성장이었습니다.  신규주택시장 개선은 일반적으로 기존 주택시장에 후행하므로 이 수치가 가장 많이 하락했네요.  -11.2%였습니다.

전년대비 수치들은 15%, 1.5%, 10.9%, –8.6%였는데 기존주택 거래량과 가격은 상승폭이 둔화됐지만 잠정주택매매는 상승폭이 올라갔고 신규 주택 거래량 하락폭은 다소 줄었네요.  현재 주택시장 상황은,

• 전월 대비해서는 대부분의 지표가 실망스럽지만 전년대비해서는 여전히 좋고 (신규주택시장 제외) 잠정주택매매 상승폭은 꾸준히 회복세(작년대비)를 보이고 있으니 크게 낙심하지는 말자.

정도가 될 수 있겠습니다.

모기지 이자율은 연준의 재할인율 인상에도 불구하고 하락하였습니다.  하지만 여전히 이번달 말로 예정된 연준의 모기지 채권 매입 프로그램 만기 시한이 다가오면서 이자율 상승 가능성을 배제하기는 어렵겠습니다.

2월 주식시장은 지난달에 이어 상승세를 유지하였습니다.  유럽발 재정위기 우려는 잔존하고 있지만 전체 시장 분위기는 비관론보다는 낙관론이 힘을 받고 있는 듯 싶습니다.

실업률은 눈 때문에 나빠질 거라는 우려와 달리 1월과 동일한 9.7%였는데 폭설을 고려한다면 오히려 실업 상황은 개선된 것으로 보인다는 해석이 있습니다.  한동안 고실업률은 피할 수 없겠지만 이제 개선의 추세로 돌아섰다는 의견이 많으니 희망을 가지고 지켜보도록 하시죠.

2009년 주택 관련 주요 지표들의 추이를 보시면 (아래 그래프 참조) 12월, 1월 연속으로 하락 추세를 보이고 있습니다만, 이러한 하락 추세에는 비수기인 ‘겨울’이라는 계절적 요인이 큰 원인 중 하나일 수 있겠습니다.  적어도 정부의 세금혜택이 끝나는 4월(6월 이전 클로징)까지는 ‘봄’이라는 계절적 요인도 더해져서 잠정주택 거래량, 기존주택 거래량은 상승세를 보일 가능성이 매우 높다고 할 수 있겠습니다.

우선 재할인율이 뭔지 살펴보도록 하겠습니다.  Wikipedia의 설명은 아래와 같습니다. (원래 ‘discount rate’이라 불리는데 이는 다른 의미로도 사용될 수 있으므로 연준 용어로 ‘discount window’로 찾았습니다.)

The discount window is an instrument of monetary policy(usually controlled by central banks) that allows eligible institutions to borrow money from thecentral bank, usually on a short-term basis, to meet temporary shortages of liquidity caused by internal or external disruptions. The term originated with the practice of sending a bank representative to a reserve bank teller window when a bank needed to borrow money.

The interest rate charged on such loans by a central bank is called the discount rate, base rate, or repo rate, and should not be confused with the Prime rate. It is also distinct from thefederal funds rate and its equivalents in other currencies, which determine the rate at which banks lend money to each other. In recent years, the discount rate has been approximately a percentage point above the federal funds rate (see Lombard credit). Because of this, it is a relatively unimportant factor in the control of the money supply and is only taken advantage of at large volume during emergencies.

한글판 위키백과(ko.wikipedia.org)의 설명은 아래와 같습니다.

재할인율(再割引率)은 중앙은행(대한민국의 경우 한국은행.)이 대출할 경우에 적용되는 금리를 가리킨다. 재할인율은 통화가치를 안정시키기 위해 취하는 금융 정책에 있어 가장 중요한 무기이다. 즉, 경기가 과열하고 인플레이션 우려가 있을 때 재할인율을 올리면 시중 금융기관의 금리는 상승하고 기업은 자금에 대한 수요를 감소시킨다. 경기가 침체하고 디플레이션 경향이 될 때에는 재할인율을 낮춤으로써 자금 수요를 환기시켜 이에 따라 경제활동이 활발하게 된다. 결국 시중의 통화량을 재할인율로 조절하고, 경기를 안정시키는 역할을 재할인율의 변경으로 할 수 있는 것이다.

여기서 우리가 구분하여 이해해야 할 2가지 ‘율/금리(rate)’가 나오는데 하나는 ‘재할인율(discount rate)이고 다른 하나는 ‘연방기금금리(federal funds rate)’입니다.  아래는 두가지 ‘율/금리’에 대한 간단한 비교 설명입니다.

• 재할인율: 시중 금융기관들이 중앙은행으로 부터 자금을 빌릴 경우 적용되는 금리
• 연방기금금리: 시중 금융기관들간에 자기들끼리 자금을 빌릴 경우 적용되는 금리

재할인율에 대한 한글판 설명을 보시면 재할인율을 올리면 마치 곧바로 시중의 통화량이 줄어들어 금리가 상승하는 것처럼 설명되어 있지만 이는 정확한 설명은 아니고 실제 시중 통화량 및 금리에 큰 영향을 미치는 것은 연방기금금리(federal funds rate)입니다.  영문판 설명에 나와 있듯이 재할인율은 보통 긴급한 상황에 큰 물량이 움직일 경우 (예를 들면, 단기 자금사정이 매우 안좋은 어떤 시중 은행이 중앙은행으로부터 긴급 수혈을 받아야 할 경우)에 주로 사용되는 거고 시중의 일반 금리에 영향을 주는 연방기금금리와는 보통 1% 정도까지의 차이가 나서 상대적으로 시장에 덜 중요한 영향을 미치는 ‘율(rate)’이죠.  실제로 현재 미국 상황에서도 아주 긴급한 상황은 지났으므로 이 재할인율의 대상이 될 만한 자금을 빌리는 사례는 거의 없다고 합니다.  따라서 이 재할인율의 인상은 상징적인 의미일 뿐, 실제로 현재 미국 경제를 위축시키거나 하는 직접적인 영향을 주지는 않을 거라는 거죠.

그럼에도 불구하고, 재할인율 인상 발표로 인해 시장이 다소 요동쳤던 이유는 이 발표가 이후에 발생할 연속 사건들의 신호탄이기 때문이라고 보아야 할 것입니다.  지난 2월 10일 벤 버냉키 연준 의장이 발표한 ‘출구 전략’이 이제 본격적으로 시작된 거죠.  금리인상과 현재 연준이 보유한 막대한 자산의 매각 등이 뒤따라 발생할 것이고 이런 움직임들이 분명 장기적으로는 바람직하겠지만, 단기적으로는 시장에 부담을 줄 수 밖에 없을 겁니다.  하지만 연준이 이런 부담이 예상되는 일들을 시작했다는 것은 그만큼 시장 상황이 좋아지고 있다는 믿음 때문이라고 긍정적으로 해석할 수도 있겠습니다.